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不動産取得税(土地の分)が申請により還付された話 (不動産取得税の算出方法:土地編)長文だけど、これを読めば絶対に不動産取得税については詳しくなる。(家に関わる税金)

公開日: : 最終更新日:2017/03/18 家に関わる税金

この記事の所要時間: 1025

こんばんは こがね 家の税金 むし です。

ブログカテゴリーに新しいカテゴリーが生まれました。

今日は(家に関わる税金)ということでカテゴリーを増やしました。

私は昨年2014年3月に土地を取得しました。

土地を取得したときにかかる税金というもののひとつに、

不動産取得税 <<ぐぐった

というものがあります。

不動産取得税について詳しく知りたい方は こちら でも見てください。

ということで、普通に売買で土地を買ったら払います。


 

ミニ情報

【クレジット手数料】自動車税をWAONで支払いました。【不要】

↑不動産取得税をコンビニで払うなら、私ならWAONを使ってミニストップで支払います。

そうすると5万円までの分はWAONで支払えて、マイルが1000マイル(1000円以上の価値!!)戻ってくるからです。


 

 

不動産取得税については、 土地に対するもの家屋に対するものがありますが、

今日は土地に対するものだけについて書いていきたいと思います。

2014年3月に土地を購入して、2015年の7月に不動産取得税を12万円ほど支払い済みでした。

そして、今年2015年に家が完成したので、60日以内に今度は不動産取得の申告書を提出しました。(家屋の分)

その際に

軽減措置 <<クリックすると説明ページに飛びます。

についての還付申請も行いました。昨年12万円土地の不動産取得税を支払ったけど、住宅を建てたから還付してください。という申請です。

窓口の人には「12万円支払っていただいてありますので、還付は概算で6万円ほどになります。」といわれました。

まぁいろいろ適用条件はありますが、土地を買って3年以上家を建てなかった人などは、減額されないなどということもあるらしいです。

で。減額される税金は三重県の場合はこう書いてあります。

mieken

三重県の説明によると減税額(還付される額)はつぎの通りです。

次のいずれか高い額

① 45,000円

②土地1平方メートル当たりの価格(評価額)
 ×
住宅の床面積の2倍(最高200平方メートル)
 ×
3/100


※土地1平方メートル当たりの価格で、宅地及び宅地並に評価された土地については、課税標準の特例適用後の価格です。

↑が説明です。

ここで書かれている評価額というのは市町村に登録されている、評価額で、 (固定資産税の課税標準額ではなくていわゆる台帳価格という奴です。)

ごっちゃになってしまいがちですが、

台帳価格=評価額

でも土地の場合は 評価額>固定資産税の課税標準額となります。

↓に詳しいです。

固定資産課税台帳価格とは、固定資産税評価額でしょうか?

私の場合は、台帳価格=評価額=800万円 (400平米の土地。)

だけれども、固定資産税に関しては 課税標準額は約70%の約560万円となっています。

つまり我が家の場合は

固定資産課税台帳の登録価格 800万円 (評価額)

固定資産税の課税標準額 560万円です。

 

 

でもって、

800万円の台帳価格の3%24万円を昨年はらったわけじゃなくて、

  • 宅地及び宅地並みに評価された土地(宅地比準土地)を平成8年1月1日から平成30年3月31日までに取得した場合は、不動産の価格が2分の1に軽減されます。

と三重県のHPにも書かれているのですが、宅地の場合は、不動産の価格が1/2で計算されますので、

台帳価格の半額に対して3%かかりました。(よって12万円すでに支払ってありました)

12万円支払ってあったけど、今回家を建てたので払い戻しがあるということですね。

そして還付される金額は、

土地1平方メートル当たりの価格(評価額)
×
住宅の床面積の2倍
(最高200平方メートル)
×
3/100

↑と書かれています。

mieken

↑さきほども引用しましたが、重要なことなので、二回引用します。

土地1平方メートル当たりの価格(評価額) 800万円/400平米 (2万円/1平米)

×
住宅の床面積の2倍 (390平米だけど、最高は200平米。)
最高200平方メートル
×
3/100

=2*200*3/100=12万円

やったーーー。12万円還付だから、ほとんど全額還付じゃん!!!!!

と思いましたが、

申請の窓口では6万円といわれていました??

なぜ??

ここが盲点だったのです。

もういちどまとめますと、

まず支払った不動産取得税 12万円の算出式

miekensasa

↑ですね。  取得価格=台帳価格=800万円。(400平米)  の例外で 価格が2分の1に軽減されて400万

それの3%で12万円支払った。

減額されるのは

平米金額*max200平米*/100=2*200*3/100=12万円

ではなくて、

不動産取得税は 課税されるときも不動産の価格は2分の一に軽減されるけど、 もちろん減税されるときも2分の1に軽減されるので、

1*200*3/100=6万円が軽減される金額ということです。

wakarinikui

↑のように書いてあるのが、なんのことかなかなか理解に苦しみますが、

今となってはわかりますので、説明しますと、

要は台帳価格で計算するんじゃなくて、台帳価格の半額で計算するんです!!という意味のようです。

宅地並みに評価された、土地については課税標準特例適用後の価格。

課税標準特例適用後の価格。の部分が 台帳価格の半額で計算しなさいよ!!

特例適用後の価格=半額にした価格

という話のようです。

でもわかりにくいです。おそらく専門家というか、サイトを作った役人には当然のようにわかるんでしょうけど、

素人にはわかりにくいです。

北海道 不動産取得税のページはこちら。

↓に引用しました。

超わかりやすいです。計算のミスのしようがありません。

sagase

↑ですね。

軽減される金額の計算方法が単純明快に示されていますね。

mieken

まぁどっちにしろ。今はもうわかりました。

宮城県 不動産取得税 (東北最大の都市)

keigenmiyagi

↑ですね。

そうです。この書き方でいいんです。

土地の評価額=台帳価格の 2分の1に200平米が限度でいいんです。

この書き方でいいんです。

東京都 不動産取得税 (首都)

gengaku

↑これも半額ということがわかりにくい三重県と同じような説明。

平成30年うんぬんという注釈が半額で計算してね。 ということですね。

愛知県 不動産取得税 (中部地方代表)

 aitihudousan

↑※6で 半額だよ!と注釈がありますね。

大阪府 不動産取得税 (関西代表)

最後ですから、

まずは納める額のおさらいから、

kazeihyoujunkaku

 

↑納める額は 不動産の価格であり、それは買った価格ではなく、台帳価格と明記されています。

しかも 固定資産税の課税標準額ではないことも明記されています。

土地の課税標準額といえば固定資産税の課税標準額がまっさきに思い浮かぶのは私だけ??

 

heioosakarase

 

↑にモデルケースもかかれています。

ここまで

理解したうえで

もう一度

三重県の説明を見てみましょう。

↓引用

次のいずれか高い額

◎ 45,000円

土地1平方メートル当たりの価格(評価額)
×
住宅の床面積の2倍
(最高200平方メートル)
×
3/100


※土地1平方メートル当たりの価格で、宅地及び宅地並に評価された土地については、課税標準の特例適用後の価格です。

※新築住宅用・既存住宅用土地の減額についての特例適用住宅及び既存住宅の要件は、土地の取得日における要件です

↑ここまで引用。

 

北海道の説明

sagase

↑北海道の説明

三重県の説明はわかりにくです。

課税標準の特例適用後の価格です。

ってなにやねん!!最初から台帳価格の半額って書いておけばいいのに。

※土地1平方メートル当たりの価格で、宅地及び宅地並に評価された土地については、課税標準の特例適用後の価格です。

↑ダメ

↓OK

土地1平方メートルあたりの価格で市町村課税台帳価格の1/2です。

 

ここから↓は全額免除を期待する人の話です。

どのような場合に土地に対する不動産取得税が全額免除になるか?

を考察しています。

 

土地に関する不動産取得税

最初に納める税額=土地の固定資産税評価額*1/2(=土地面積*平米あたりの評価額*1/2)*3%

還付される金額=平米あたりの評価額*1/2*床面積*2*3%

平米あたりの評価額*1/2=Aと置き換えます。

最初に納める税額=土地の固定資産税評価額*1/2(=土地面積*平米あたりの評価額*1/2)*3%= 土地面積*A*3%

還付される金額=平米あたりの評価額*1/2*床面積*2*3%=床面積*2A*3%

最初に納める税額-還付される金額=(土地面積*A*3%)-(床面積*2A*3%)=3/100*A(土地面積-床面積*2)

床面積*2は最大で200平米とする。

つまり。土地面積が200平米を超えていたなら、不動産取得税がかかることが多いでしょう。

もちろん45000円までの不動産取得税は免税ですから、

300平米の土地であっても、土地の価格が安い土地であれば、全額免除になると思います。

逆に土地面積が200平米までなら、延床面積が100平米(30坪)を超えていたら、全額免除ですから、

土地面積が200平米までの人は建ぺい率が50%を超えていたら(超えますよね?普通。)全額免除です。

 

200平米を超えていても免除される例。

300平米の土地だけど、平米あたりの評価額が5000円だとしましょう。

最初に納める税額=土地の固定資産税評価額*1/2(=土地面積*平米あたりの評価額*1/2)*3%= 土地面積*A*3%=75万円*3/100=22500円です。

絶対に免税ですね。600平米の土地でも評価額が5000円なら、免税ですね。

 

逆にどんな高い土地であっても、土地の面積が200平米以内であれば、延べ床面積が100平米を超えていたならば、ぜったいに全額免税です。

最初に納める税額-還付される金額=(土地面積*A*3%)-(床面積*2A*3%)=3/100*A(土地面積-床面積*2)

ですから、

(土地面積-床面積*2)がマイナスになれば税金はかかりません。床面積*2は最大200平米ですね。

ということで、200平米以下の土地に建ぺい率の小さい家をたてたのでなければ不動産取得税はかかりません。

 

ということを長々とくどくどと書いて、

ここまで読んでくださった方ありがとうございました。

三重県の担当者の人へ。

間違ったことは書いていないのですが、

非常にわかりにくいです。

もっと簡潔に明瞭に明快に書いてください。

ってお前がいうな!!

って話ですね。

 

 

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