繰上げ返済をするべきじゃない人はどういう人か？1行で答えがでた。（繰上げ返済はするなという話）

arigatou358

こんばんは。　　こがね　むし　です。

私のＦＸの資産運用術を知っていれば繰り上げ返済など、ありえないのですが、

ＦＸをしていない、やらない人でも低金利の人や、住宅ローン減税を受けている人は

繰上げ返済を急がなくてもいいと思います。

それをくどくどと説明するのが本日のブログです。

繰上げ返済についてしっかり考えたい人だけ読んでください。

また記事中。私の「文章がわかりにくい」とコメントをこっそりいただいていますので、

わからないことはメアドつきで質問いただければ、気が向けば個別にお答えしていますので、

質問してください。（非公開希望）と書いてコメントしていただければ公開はされませんので。。。

住宅ローンを考えているだれもが考える繰上げ返済ですが、

繰上げ返済のメリット。住宅ローン減税の絡みもありますので、

それを考えて行きたいと思います。

↓にまず参考となる記事を発見したので、まずはそれをお読みください。

住宅ローン減税ｖｓ繰上げ返済、どっちがオトク？

↑　馬鹿みたいな記事ですね。

繰上げ返済がぜったいお得という話でした。。。

繰上げ返済ありきの話なんですね。

引用させていただきますと

↓

そうしたわけで仮に住宅ローン金利が実質０．９％だった場合の損得を試算してみたいと思います。

モデルケース　：　住宅ローン＝３，７００万円×０．９０％×３５年

・繰上返済がない場合　：　住宅ローン減税効果３０３万円

・３年目に２００万円繰上返済した場合　：　住宅ローン減税効果２９２万円＋利息軽減効果６６万円＝３５８万円

・１１年目に２００万円繰上返済した場合　：　住宅ローン減税効果３０３万円＋利息軽減効果４８万円＝３５１万円

↑

ですね。

3年目に繰上げ返済をすると、その分住宅ローン減税効果が１１万円減っちゃうけど、

利息軽減効果が６６万円になっていますね。合計で３５８万円となり一番節税効果が高いんですって、

11年目に　繰上げ返済をした場合は　住宅ローン減税をまるまる享受できるけど、　利息軽減効果が４８万円に減ってしまうから、３５１万円しか減税効果が

ないんですって。

ほとんどのケースで「繰上げ返済が勝つ」わけで、住宅ローン利用者からすれば、住宅ローン減税を気にせずにガンガン繰り上げ返済する方が正しい、というわけですね。

と馬鹿なことをほざいています。

みなさん。私のＦＸでうまくいく運用をしらなくても

3年目と11年目のどちらで繰り上げ返済しますか？？

たった7万円の差ですよ。

8年間２００万円余分に持っていたほうがいいとおもいませんか？？手元においておいたら使っちゃう？？

絶対に信用のできる、１００％返してくれる人から

「今２００万円貸してください。8年後まで毎年1万円利子だけ渡します。（合計7万円）

そして8年後２００万円お返ししますから。その２００万円も必ず絶対にくりあげ返済してくださいよ。」

それと同じですよ。　3年目に２００万円払っておけば8年後までそれを手元におかないで渡しておけば、8年後7万円得するんですからね。

減税効果が11万円減っているので、

２００万円を0.9％の定期に入れておいたら2,148,619円になるのですが、　それ以下ですからね。

２００万円を8年間使えなくて（定期にいれるようなもの。）7万円しかもらえないって。。。

200万円を0.44％の低金利で定期預金（しかも絶対になにがあっても解約できないありえない定期。

だって繰り上げ返済してるんだもの。）に預けるようなものですよ。

ＹＡＨＯＯ金利で　5年もので0.55があるから、まだそちらのほうがましですよ。

http://info.finance.yahoo.co.jp/interest/large/

↑　ＳＢＪ銀行を調べたら紹介をちょっと躊躇してしまった。。。

利息の計算はこちらが非常に便利ですので、パソコンの方はブックマークをしておいてくださいね。

↓↓

http://www.w-snow.com/fukuri.htm

そうしたわけで仮に住宅ローン金利が実質０．９％だった場合の損得を試算してみたいと思います。

モデルケース　：　住宅ローン＝３，７００万円×０．９０％×３５年

・繰上返済がない場合　：　住宅ローン減税効果３０３万円

・３年目に２００万円繰上返済した場合　：　住宅ローン減税効果２９２万円＋利息軽減効果６６万円＝３５８万円

・１１年目に２００万円繰上返済した場合　：　住宅ローン減税効果３０３万円＋利息軽減効果４８万円＝３５１万円

先ほど引用した、　記事の　3年目に　２００万円繰り上げ返済したら、　なぜ　残り３２年間で　利息が６６万円減るか？

なぜ１１年目に　２００万円繰り上げ返済したら、　なぜ残り２４年で利息が４８万円減るか？

簡単に計算する方法をお知らせしますね。

http://www.w-snow.com/fukuri.htm　ですね。

６６万円とか４８万円という数字がどこからでてきたか、

もうわかりましたね。

そうです。　２００万円繰り上げ返済するということは　つまり、

２００万円を　借り入れ金利（この場合0.9％）で複利の定期預金にあずけるのと同じことなのです。

繰上げ返済のシミュレーションには　もう一つ良いサイトがあるので、

こちらも紹介しておきますね。

http://keisan.casio.jp/exec/system/1256183302

で。

ここまでまとめると。

繰上げ返済をするということは

定期預金で　返済までの期間の定期預金を入れるということです。（ほぼ）

その預金金利は　住宅ローンの借り入れ金利と同じです。（ほぼ）

回数を減らすか、同じにしておくかでも若干違いますが、そんなに大きくはないです。

つまり繰り上げ返済するべきかどうかは一行でまとめると、

現在の借り入れ金利よりも上手に運用することができるならば繰り上げ返済しないほうが絶対に得

2行になった？？

なので、　１％の固定金利で１０年間借りる私は、ぜったいに繰り上げ返済しません。（５％は超安全で余裕ですからね。）

また、そうでなくても0.9％などで借りている人は、

・繰上返済がない場合　：　住宅ローン減税効果３０３万円

・３年目に２００万円繰上返済した場合　：　住宅ローン減税効果２９２万円＋利息軽減効果６６万円＝３５８万円

・１１年目に２００万円繰上返済した場合　：　住宅ローン減税効果３０３万円＋利息軽減効果４８万円＝３５１万円

７万円のために3年目に繰り上げ返済するか、１１年目に繰り上げ返済するか？

といわれたら、みなさん。

もういわなくてもいいですよね？？

２００万円手元に置いておきましょうよ。２００万円を8年間で7万円しかくれないって。。。（実質0.44％の年利回りですよ。）

超超超安全な　銀行の定期預金でも　0.55％　（5年もの）　ですよ。（税金除く）

繰上げ返済をしたら、もうそのお金は絶対につかえないんですよ。

病気になって働けなくなって、資金がショートしたらおしまいですよ。

期間が短くなって満足ですか？？病気の心配はないのですか？

いざというときにお金を残しておかなくていいですか？

大切な人が１００万円貸してくださいと言って来たら貸したいですよね。

それでも急いで繰り上げ返済するのですか？？

もしかしたら、5年後すごい知識を得て、年５％以上で運用できるようになって、あぁ。もっと資金があれば。。。もっと儲かるのに。

あ。それ私だ。。。

arigatou358

今日は　住宅ローン返済中の人には絶対にためになると自負した記事がかけました。

ぜひとも↓のいいねボタン。とか

twitter とか　facebook とか、

いろいろリンクしてやってください。　一人でも多くの方の幸福につながれば幸いに存じます。

こがね　むし。

ちなみに私のＦＸでも超安全運用の場合はこんな感じですね。

↓

前にも紹介しましたが、

住宅ローンを借りる前に読むべき本をご紹介しておきますね。

このレビューの良さをみてから買えばいいでしょう。

↑は旧版のレビューですが、

現在は　改訂版がでていますので、

改訂版をおすすめします。

レビューを書いている人の中にはプロのひともいますね。

住宅ローンにいつも接しているプロが絶賛している本ですよ。

私は最初にこれがいいかな？と思ってこれを読んだのですが、

読んだおかげで繰り上げ返済がなんとリスクの高いことか！！と気づかされたものです。

同じ著者の

も気になりますね。。。

それでは　よーくかんがえよーーー。　おかねは大事だよーー。♪

追記；

よく考えてみれば、

金利0.9％で借りているときに

8年早く繰り上げ返済するときのもっといい例えが見つかった。

「3年目に２００万円を銀行の8年もの定期0.44％に預ける」のと同じですね。

その定期は絶対に解約できないし、8年後に、絶対に繰り上げ返済に

まわさないといけないという契約。

そんなあほみたいな定期をすすめる記事を書いて、

誰にも文句を言われないのでしょうか？？

私の考えるレベルが高いだけ？？そんなことはないですよね。

記事を書くなら繰上げ返済のデメリットをわかりやすく書くべきですよね。